โปะบ้าน คืออะไร ทำไมถึงคุ้ม
สินเชื่อบ้านในประเทศไทยคิดดอกเบี้ยแบบ ลดต้นลดดอก หมายความว่าธนาคารคิดดอกเบี้ยจากยอดเงินต้นคงเหลือจริงในแต่ละเดือน เมื่อเงินต้นยังสูง ดอกเบี้ยที่จ่ายในงวดแรกๆ จึงไปกินเงินต้นได้น้อยมาก การ โปะ หรือจ่ายเกินยอดผ่อนปกติ จะตัดเข้าเงินต้นทันที ทำให้ดอกเบี้ยงวดถัดไปลดลง แล้วทบต้นประหยัดกันไปเรื่อยๆ ตลอดอายุสัญญา
วิธีใช้เครื่องคำนวณนี้
- ใส่ วงเงินกู้ ตามที่ธนาคารอนุมัติจริง (ไม่ใช่ราคาบ้านเต็ม หากวางดาวน์ไปแล้ว)
- ใส่ ระยะเวลาผ่อน และ ดอกเบี้ยเฉลี่ย — แนะนำใช้ค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของ 3 ปีแรก (โปรโมชัน) กับปีที่เหลือ (MRR)
- ลองปรับ เงินโปะต่อเดือน เพื่อดูว่าจ่ายเพิ่มเท่าไหร่ ถึงจะคุ้มและปลดหนี้ได้เร็วที่สุดในงบที่ไหว
เคล็ดลับก่อนตัดสินใจโปะ
ตรวจสอบสัญญาว่ามี ค่าปรับการชำระก่อนกำหนด (prepayment penalty) หรือไม่ โดยทั่วไปการโปะระหว่างทางทำได้อิสระ แต่การ รีไฟแนนซ์/ปิดบัญชี ภายใน 3 ปีแรกมักมีค่าปรับ 2–3% นอกจากนี้ควรกันเงินสำรองฉุกเฉินไว้ก่อนเสมอ การโปะจนเงินสดหมดมือแล้วต้องไปกู้นอกระบบดอกแพงกว่า ไม่คุ้ม
ตารางผ่อนบ้าน ตามวงเงินกู้
ค่างวดต่อเดือนแบบลดต้นลดดอก ที่ดอกเบี้ยถัวเฉลี่ย 6% ต่อปี ตัวเลขนี้เป็นสมมติฐานกลาง ๆ เพื่อให้เทียบกันได้ ไม่ใช่อัตราจริงของธนาคารใดธนาคารหนึ่ง ถ้าอยากได้ตัวเลขของตัวเอง เลื่อนขึ้นไปปรับที่เครื่องคำนวณด้านบน
| วงเงินกู้ | ผ่อน 20 ปี | ผ่อน 25 ปี | ผ่อน 30 ปี | ดอกเบี้ยรวม 30 ปี |
|---|---|---|---|---|
| 1,000,000 | 7,164 | 6,443 | 5,996 | 1,158,382 |
| 1,500,000 | 10,746 | 9,665 | 8,993 | 1,737,573 |
| 2,000,000 | 14,329 | 12,886 | 11,991 | 2,316,764 |
| 2,500,000 | 17,911 | 16,108 | 14,989 | 2,895,955 |
| 3,000,000 | 21,493 | 19,329 | 17,987 | 3,475,146 |
| 4,000,000 | 28,657 | 25,772 | 23,982 | 4,633,528 |
| 5,000,000 | 35,822 | 32,215 | 29,978 | 5,791,909 |
สังเกตคอลัมน์สุดท้าย — กู้ 3 ล้านผ่อน 30 ปี จ่ายดอกเบี้ยรวมมากกว่าเงินต้นที่กู้มา ยืดงวดให้ค่างวดเบาลงจึงมีต้นทุนที่ไม่ได้อยู่ในยอดผ่อนรายเดือน
ดอกเบี้ยต่างกัน 1% จ่ายต่างกันเท่าไหร่
กู้ 3,000,000 บาท ผ่อน 30 ปี เปลี่ยนเฉพาะอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ย
| ดอกเบี้ยถัวเฉลี่ย | ค่างวด/เดือน | ดอกเบี้ยรวม | จ่ายรวมทั้งสัญญา |
|---|---|---|---|
| 4% | 14,322 | 2,156,085 | 5,156,085 |
| 5% | 16,105 | 2,797,674 | 5,797,674 |
| 6% | 17,987 | 3,475,146 | 6,475,146 |
| 7% | 19,959 | 4,185,267 | 7,185,267 |
| 8% | 22,013 | 4,924,657 | 7,924,657 |
ดอกเบี้ยขยับจาก 6% เป็น 7% ค่างวดเพิ่มเดือนละ 1,972 บาท แต่ดอกเบี้ยรวมเพิ่ม 710,121 บาท นี่คือเหตุผลที่การรีไฟแนนซ์ตอนหมดโปรโมชัน 3 ปีแรกมักคุ้มกว่าการต่อรองลดค่างวด
ตารางโปะบ้าน โปะเท่าไหร่ หมดเร็วขึ้นกี่ปี
ฐานเดียวกัน กู้ 3,000,000 บาท 30 ปี ดอกเบี้ย 6% ค่างวดปกติ 17,987 บาท/เดือน โปะเพิ่มทุกเดือนตั้งแต่งวดแรก
| โปะเพิ่ม/เดือน | จ่ายจริง/เดือน | ผ่อนหมดใน | เร็วขึ้น | ดอกเบี้ยรวม | ประหยัดได้ |
|---|---|---|---|---|---|
| ไม่โปะ | 17,987 | 30 ปี | — | 3,475,146 | — |
| 1,000 | 18,987 | 26 ปี 1 เดือน | 3 ปี 11 เดือน | 2,941,682 | 533,464 |
| 2,000 | 19,987 | 23 ปี 3 เดือน | 6 ปี 9 เดือน | 2,563,411 | 911,734 |
| 3,000 | 20,987 | 21 ปี | 9 ปี | 2,278,138 | 1,197,008 |
| 5,000 | 22,987 | 17 ปี 8 เดือน | 12 ปี 4 เดือน | 1,872,196 | 1,602,950 |
| 10,000 | 27,987 | 12 ปี 10 เดือน | 17 ปี 2 เดือน | 1,308,411 | 2,166,735 |
โปะเดือนละ 3,000 บาท ตลอด 21 ปี = จ่ายเพิ่มรวม 756,000 บาท แต่ประหยัดดอกเบี้ยได้ 1,197,008 บาท ส่วนต่างคือกำไรจากการตัดเงินต้นเร็วขึ้น ทุกตัวเลขในตารางนี้คำนวณด้วยสูตรเดียวกับเครื่องคำนวณด้านบน
ช่องดอกเบี้ยควรใส่เลขอะไร
จุดที่เครื่องคำนวณผ่อนบ้านส่วนใหญ่ตอบไม่ได้ คือสินเชื่อบ้านไทยไม่ได้ใช้ดอกเบี้ยเดียวตลอดสัญญา แต่เป็นโปรโมชันต่ำ 3 ปีแรก แล้วลอยตัวอิงกับ MRR ของธนาคารในปีที่เหลือ การใส่เลขโปรโมชัน 3 ปีแรกลงไปตรง ๆ จะทำให้ค่างวดที่ได้ต่ำกว่าความจริงมาก
วิธีที่ใกล้เคียงกว่าคือใส่ ค่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ตามจำนวนปี เช่น สัญญา 30 ปี ที่ 3 ปีแรกได้ 3.20% และปีที่เหลืออิง MRR ที่ 6.80%
(3 × 3.20 + 27 × 6.80) ÷ 30 = 6.44%
สูตรทั่วไป: (ปีโปรโมชัน × อัตราโปร + ปีที่เหลือ × อัตราหลังโปร) ÷ จำนวนปีทั้งหมด
อัตรา MRR ของแต่ละธนาคารไม่เท่ากันและเปลี่ยนได้ตลอด ควรเปิดดูอัตราล่าสุดจากเว็บธนาคารที่จะกู้จริง แล้วเอาตัวเลขนั้นมาแทนในสูตร ตัวเลข 3.20% กับ 6.80% ข้างบนเป็นเพียงตัวอย่างสำหรับสาธิตวิธีคิด
ถ้ายังไม่แน่ใจว่ากู้ได้เท่าไหร่ตั้งแต่แรก ลองดู เครื่องคำนวณวงเงินกู้ตามเกณฑ์ DSR ก่อน แล้วค่อยกลับมาที่ตารางนี้ และถ้าอยากเทียบว่าดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกของบ้านต่างจากดอกเบี้ยคงที่ของรถอย่างไร อ่านได้ที่ ดอกเบี้ย flat rate กับดอกเบี้ยที่แท้จริง
คำถามที่พบบ่อย
โปะบ้านเดือนละนิดเดียวช่วยอะไรได้จริงไหม?
ช่วยได้มากกว่าที่คิด เพราะเงินโปะทุกบาทตัดเข้าเงินต้นทันที การโปะเพียงเดือนละ 2,000–5,000 บาท มักย่นระยะเวลาผ่อนได้หลายปีและประหยัดดอกเบี้ยหลักแสนถึงหลักล้าน ขึ้นกับวงเงินและดอกเบี้ย — ลองปรับตัวเลขด้านบนดูได้เลย
กู้ 3 ล้าน ผ่อน 30 ปี ผ่อนเดือนละเท่าไหร่?
ที่ดอกเบี้ยถัวเฉลี่ย 6% ต่อปี ค่างวดประมาณ 17,987 บาทต่อเดือน และดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาประมาณ 3,475,146 บาท ซึ่งมากกว่าเงินต้นที่กู้มา ถ้าย่นเหลือ 20 ปี ค่างวดขึ้นเป็น 21,493 บาท แต่ดอกเบี้ยรวมลดลงมาก ดูตัวเลขทุกวงเงินได้ในตารางด้านบน
ควรใส่ดอกเบี้ยกี่เปอร์เซ็นต์ ในเมื่อ 3 ปีแรกได้โปรโมชัน?
ใส่ค่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักตามจำนวนปี ไม่ใช่อัตราโปรโมชัน 3 ปีแรก สูตรคือ (ปีโปรโมชัน × อัตราโปร + ปีที่เหลือ × อัตราหลังโปร) ÷ จำนวนปีทั้งหมด เช่น 3 ปีแรก 3.20% และอีก 27 ปีที่ 6.80% จะได้ 6.44% การใส่เฉพาะอัตราโปรโมชันจะทำให้ค่างวดที่คำนวณได้ต่ำกว่าความจริงมาก
โปะบ้าน กับ รีไฟแนนซ์ อย่างไหนคุ้มกว่า?
คนละเรื่องและใช้ร่วมกันได้ การโปะลดเงินต้นให้เร็วขึ้นโดยไม่เปลี่ยนอัตราดอกเบี้ย ส่วนการรีไฟแนนซ์เปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยโดยไม่ลดเงินต้นและมีค่าใช้จ่ายในการโอนสัญญา ในทางตัวเลข การลดอัตราดอกเบี้ยลง 1% บนเงินกู้ 3 ล้าน 30 ปี ประหยัดได้ราว 710,000 บาท ขณะที่การโปะเดือนละ 3,000 บาท ประหยัดได้ราว 1,197,000 บาท จึงมักคุ้มที่สุดเมื่อรีไฟแนนซ์ตอนหมดโปรโมชันแล้วคงค่างวดเดิมไว้ ส่วนต่างที่เกิดขึ้นจะกลายเป็นเงินโปะโดยอัตโนมัติ
ตัวเลขนี้แม่นยำแค่ไหน?
เครื่องมือนี้จำลองการผ่อนเดือนต่อเดือนด้วยสูตร amortization มาตรฐานบนดอกเบี้ยเฉลี่ยคงที่ ตัวเลขจริงอาจต่างเล็กน้อยเพราะธนาคารใช้ดอกเบี้ยลอยตัว (MRR) ที่เปลี่ยนได้ จึงควรใช้เป็นแนวทางเปรียบเทียบ ไม่ใช่ตัวเลขผูกพันตามสัญญา
หมายเหตุ: เครื่องมือนี้ให้ข้อมูลเพื่อการศึกษาเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน โปรดตรวจสอบเงื่อนไขกับธนาคารผู้ให้สินเชื่อก่อนตัดสินใจ